실태조사란?

• 정의 :

  정비(예정)구역 내 사업성을 분석, 정비사업비 및 개별 추정분담금에 대한 정보를 토지등소유자에게 제공하여 주민 스스로 사업 추진여부를 판단하도록 돕는 것을 말합니다.

추진주체가 없는 구역

• 정비예정구역 및 존치정비구역 : 시(市) 조사
• 정비구역 및 촉진구역 : 구(區) 조사

추진주체가 있는 구역

• 토지등소유자 10%이상이 구청장에게 요청시 : 구(區) 조사 (전액시비 지원)

실태조사는 어떻게 진행 하나요?

추진주체가 없는 구역

• 대상 결정 (시, 구 협의 결정)
  • 추진주체가 없는 정비(예정)구역 총 266개소에 대해 구청장과 협의를 거쳐 단계별 조사대상을 결정하였습니다. 정비예정구역은 시장이 실태조사를 시행하고, 정비구역은 구청장이 시행합니다.
• 사전 설명 (구청장)
  • 개략적 정비계획 수립 및 추정분담금의 산정방법, 절차 등에 대해 주민이 쉽게 이해할 수 있도록 실태조사 착수 이전에 설명회를 개최하여 자세히 알려드립니다.
• 실태조사 시행 (구청장)
  • 정비구역의 노후도 및 과소필지율 등 물리적요건 및 정비사업 현황 등을 검토 한 현황자료를 바탕으로 개략적 정비계획을 수립, 종전 및 종후 자산가치를 추정하여 추정 분담금을 산출합니다.
• 실태조사 내용 확정 (전문가 검토)
  • 실태조사 내용의 정확성을 담보하고 객관성을 확보하기 위해 관련 전문가들의 검토 절차를 거쳐 조사 내용을 확정합니다.
• 실태조사 결과 설명 (구청장)
  • 확정된 실태조사 결과를 주민들이 알기 쉽게 충분히 설명하고 주민토론 등 소통의 장을 마련함으로써 주민의 알 권리를 최대한 보장합니다.
• 주민 찬반의견 조사 (주민)
  • 자치구청장이 정비(예정)구역별 토지등소유자를 대상으로 정비사업 시행 찬반 여부에 대한 주민의견을 수렴합니다.

    1단계 : 조사 사전준비, 2단계 : 조사 실시, 3단계 : 개표 및 결과발표로 구성된 표

    1단계 : 조사 사전준비	2단계 : 조사 실시	3단계 : 개표 및 결과발표
    - 주민 의견조사 실시공고 - 사전 안내문 발송 - 조사인 명부 이의 제기 기간 - 조사인 명부 확정 공고	- 주민 의견조사서 발송 - 우편조사, 현장투표(기간내 실시)	- 조사마감 - 개표 - 조사결과 발표

  • ※ 주민의견조사는 우편조사를 원칙으로 하되 필요시 현장투표를 병행 할 수 있습니다.
• 사업 해제여부를 주민스스로 결정합니다.
  • 주민 찬반의견 조사 결과에 따라 사업의 추진 또는 해제가 결정됩니다
  • 실태조사 실시 - 개략적인 정비계획 수립 및 사업성분석 - 실태조사 결과 통보 - 주민의견청취(찬/반투표) - 사업추진/해제 결정이 안된 예정구역 : '15.1.31까지 정비구역지정 신청(구청장-시장) 안되면 일몰제 적용으로 자동 해제
  • 주민의견 청취 결과에 따라
    • 토지등소유자 30% 이상 해제 요청시 해제 추진, 해제 절차 진행
    • 토지등소유자 50%이상 사업추진 찬성 시(25%미만 반대) 도시계획 절차 진행(사업추진, 정비구역 지정)

추진주체가 있는 구역

• 실태조사 요청 (주민)
  • 조합(추진위)이 있는 구역은 토지등소유자 10%이상이 구청장에게 ‘개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등의 조사’를 요청합니다.
  • ※ 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 별지 제5호, 제6호 서식 사용
• 실태조사 시행 여부 결정 (구청장)
  • 구청장이 실태조사를 요청한 토지등소유자 수 적정여부를 확인하고, 신청일 30일 이내에 실시여부를 결정하게 됩니다.
• 실태조사 시행 (구청장)
  • 구청장이 수립된 정비계획을 토대로 사업성 추정과정을 통해 추정분담금을 산출하게 됩니다.
  • 용역업체 선정 - 사업성 분석 - 추정분담금 산출
• 실태조사 결과통보 (구청장)
  • 구청장이 실태조사 결과를 토지등소유자 전체 및 추진위원회,조합에 통보합니다.
• 사업 해제 여부를 주민 스스로 결정합니다. (주민)
  • 조합(추진위) 해산신청이 없거나 구역해제 요청이 없으면 사업을 계속 추진합니다. (조합(추진위)의 조속한 사업진행 협조)
  • 사업 해제를 원하는 경우 - 조합(추진위)이 있는 경우는 해산신청을 합니다.
    • 조합(추진위)설립 동의자 또는 토지등소유자 과반수의 동의가 필요합니다.
    • 구청장은 해산신청서 접수 후 60일 이내 조합(추진위)을 취소하게 됩니다.

    사업추진 구역 지원, 해제구역 주민 희망시 대안사업 추진로 이루어진 표

    사업추진 구역 지원	해제구역 주민 희망시 대안사업 추진
    - 기반시설 설치 방법 다양화 - 정비계획 결정 절차 간소화 (경미한 변경 확대) - 조합(추진위) 운영비용 융자 등	- 자유로운 건축행위 가능 - 증개축, 리모델링을 위한 행,재정적 지원 - 주민이 원하는 경우 주거환경관리사업, 가로주택정비사업과 같은 거주자에게 필요한 기반시설, 공동이용 시설 지원

사업성 분석은 어떻게 하나요?

사업성 분석(비례율) = (수입(종후자산총액) - 지출(총사업비)) ÷ (구역 전체 종전자산 총액)

• 분양수입이 많은 지역, 사업비가 적은 지역일수록 사업성이 좋습니다.

  종전 자산추정, 종후 자산추정, 사업비용 추정으로 이루어진 표

  종전 자산추정	정비사업 구역의 자산가치 (기존주택)
  종후 자산추정	정비사업 완료 후 자산가치 (주변시세, 분양가 등 조사분석을 통한 분양가)
  사업비용 추정	정비사업에 소요되는 공사비, 이주비 등 모든 사업비용

개별 추정분담금은 어떻게 산출하나요?

추정 분담금 = 입주희망 아파트 분양가 - 기준가액
기준가액 산정 = 기준가액(권리가액) = 개별종전자산추산액×비례율

• ※ 기준가액은 사업완료 후 개인별 자산가치입니다.
• ※ 비례율이 100%인 경우 종전가치 = 기준가액입니다.

개별추정분담금이란?

(정비사업 시행 전) 개별추정분담금 → (정비사업 완료) 아파트분양가 - 개별기준가액 = 개별추정분담금
정비구역A에 토지 또는 건물을 가지고 있는 A님의 사례

• 정비사업 후, A님이 해당 아파트 입주 시에 추가로 부담해야 하는 금액을 말합니다. A님이 [입주하고자 하는 평형 아파트분양가]에서 [정비사업으로 인한 개발이익이 반영된 A님의 자산가치]를 뺀 금액을 부담하면 됩니다.

개별 추정분담금은 어떻게 확인하나요?

표본지를 기준으로 정보 제공하며, 보다 합리적인 판단을 위하여 분양가 또는 공사비 변동에 따른 25개의 추정분담금을 추가로 제공합니다.

• 표본지 확인 → 기준가액 확인 → 희망분양 면적 선택 → 추정분담금 확인 → 분담금 변동(공사비, 분양가 5~10% 가감)
• 개별 추정분담금 확인(표본지)
  표본지 추출 = 구역내 토지등소유자들이 소유한 토지지분의 면적분포를 고려하여 대표적인 필지를 [표본지]로 선정합니다.
  추정분담금은 현 시세 등을 반영하여 산출한 추정값으로 경제사정이나 정책변경 또는 감정평가 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

개별 추정분담금이 왜 25가지나 되나요?

정비사업은 오랜 기간이 소요되며, 사업기간 동안 물가상승, 건설경기 변동 등 많은 변화가 발생되며, 미래 여건변화에 따른 개별분담금을 알수 있도록 여러 가지 경우의 범위값을 제시

• 공사비변동
  • 공사비는 국토해양부 기본형건축비(2012)를 적용, 산정한 표준공사비 380만원/3.3㎡을 기준, 원자재 등 물가 상승에 따라 공사비가 ±20만원, ±50만원인 경우를 가정하여 330만원, 360만원, 380만원, 400만원, 430만원 총 5개의 범위값을 적용.
• 분양가 변동
  • 분양가는 주변시세를 기준으로 하고 건설경기 변동, 입지특성 등에 따라 분양 각각 ±5%, ±10%인 경우를 가정 총 5가지의 범위값을 제공